El estudio de la vivienda deshabitada suele estar relacionado con aquellas en estado de abandono. Pese a que pudieran compartir factores explicativos relacionados a su espacialización en la ciudad, estos no necesariamente permiten caracterizar a la vivienda deshabitada como una problemática de forma particular, sin importar que ha mostrado incrementos significativos a partir de la implementación de las políticas de corte neoliberal de desarrollo urbano en las distintas ciudades, más aún, en la Zona Norte del Valle de México, en donde los municipios de Tecámac, Ecatepec y Tizayuca concentran las mayores frecuencias absolutas de vivienda abandonada. Tampoco se identifica una preocupación gubernamental para explicar el fenómeno, comprender sus efectos en el entorno urbano y evitar su incremento. Por tal motivo, esta investigación se plantea dos objetivos. El primero es estudiar la distribución de la vivienda deshabitada y sus dinámicas espaciales en tres ciudades de la Zona Norte del Valle de México. El segundo es explicar la presencia de la vivienda deshabitada desde los postulados de la ciudad fragmentada mediante su dimensión espacial, física o material. Se utilizan una metodología cuantitativa en distintas etapas de investigación: en el apartado para la contextualización de las áreas de estudio se utilizó el análisis de percepción remota mediante la combinación de bandas espectrales y los índices Built- up y NDVI; para el Análisis Exploratorio de Datos Espaciales (AEDE) se emplea el índice local de asociación espacial (LISA) de Moran y la versión global; de igual manera, se estiman modelos de regresión de corte transversal y de regresión espacial. Los resultados sugieren que una parte de la vivienda deshabitada se encuentra explicada en función de las principales características de la ciudad fragmentada, desde la dimensión espacial, relacionadas con menores nieves de marginación; también por el índice de fragmentación usado para caracteriza al urbanismo cerrado obtuvo un valor positivo y significativo para casi todas las unidades en los dos periodos de tiempo (excepto Tizayuca para 2010). Otras variables como el porcentaje de personas no nacidas en la entidad, la distancia al centro del municipio, la cantidad de unidades económicas y el amanzanamiento en donde fueron significativas solo para algunos municipios. Además, destaca que, de los 6 análisis, en 4 de ellos fueron viables la utilización de modelos de regresión espacial, demostrando la importancia de la ubicación para el incremento de las viviendas deshabitadas, especialmente ante la tendencia en el incremento de las zonas periféricas con características de urbanismo cerrado, rasgo que explica en gran medida su incremento, contrastando con la evidencia de los estudios previos. Esto es relevante tanto para la academia (permitirá profundizar los estudios con la técnica y teoría propuesta) como para el sector gubernamental (al generar evidencia empírica de los factores asociados no considerados en la política pública).